2016年2月22日，最高人民法院公布了《关于适用（中华人民共和国物权法）若干问题的解释（1）》，并于2016年3月1日生效。《物权法司法解释（一）》出台，从不动产物权的登记、船舶、航空器和机动车三种特殊动产、直接导致物权变动法律文书等多个方面对物权法的司法审判适用做了权威规定。
对于主要业务和物权密切相关的银行等金融机构而言，十分有必要认真研究，并做好相关调整和准备工作，避免在日后的业务运营中产生不必要的损失。
一、司法解释明确：不动产登记并不具有绝对效力
【变化解读】
《物权法》第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
《司法解释》第七条 人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书
【产生影响】
在司法解释出台之前，普遍的观点是物权登记机关的登记簿是物权权属的最权威记录。不动产登记簿记载不动产物权归属的效力不是绝对效力，司法解释又进一步明确对于不动产产权争议可以通过民事诉讼解决，那么实践中必将出现同一个不动产，在不动产登记簿上记载的归属和法院裁判做出的归属判决不一致的情况。
【应对策略】
对于以大量通过不动产的抵押发放贷款的银行等金融机构而言，更有必要注意到这一变化，从以下几个方面进行风险防范：
1.贷款审查过程中，确定不动产产权归属时，除了到不动产登记管理机关也就是房管局和国土局查询登记情况外，还需要通过询问借款人或担保物所有人、查询已有裁判文书等多种方式，进一步确定不动产的归属问题，确保借款人用以抵押的不动产是权属清楚的；当然，如果不放心，也可以自己查询，可以到最高人民法院的裁判文书网进行查询。
2.在相关抵押担保合同中应当明确要求，担保物所有人承诺拟用于抵押不动产物权归属的确定性，且承诺若因法院裁判、仲裁裁决等法律文书导致不动产权属于登记簿所载不一致时，各方应当如何处理，比如约定很高的违约成本等；
3.在借款合同中，也应明确在抵押物权属因法院裁判、仲裁裁决等法律文书导致不动产权属发生变化等情况时的处理。
二、船舶、航空器和机动车三种特殊动产
【变化解读】
《物权法》第二十四条 船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
《司法解释》第六条 转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的“善意第三人”的，不予支持，法律另有规定的除外。
【产生影响】
法院对被执行人（转让人）采取执行措施的过程中，在车管所查封了登记在被执行人（转让人）名下的车辆，此时受让人以案外人的身份依据《民事诉讼法》第227条提出案外人异议，主张自己对车辆享有所有权且足以排除强制执行。
这一变化对于债权人而言的影响是十分巨大的，依照司法解释的这一规定，在此类动产的登记所有人出现破产、欠债等情况而需要对其动产采取保全措施时，司法机关可能将会首先判断此类动产的实际占有人是谁？实际占有人与动产的登记所有人之间是否存在买卖该动产的约定以及是否支付对价等情况。
当然，这种判断的程序也可能是在执行机关将动产保全之后，由不动产的实际占有人提出异议，再通过异议程序或者执行异议之诉进行，但无论如何都必将加大动产登记所有人的债权人的维权成本，因为即使你通过保全或者其他程序从别人手里控制了这些动产，也有可能出现因动产的实际占有人已经与登记所有人签署买卖协议并支付对价而导致法院最终裁判动产归属于实际占有人的情况，债权人费了九牛二虎之力终于找到一点财产，虽然采取了保全措施，最终却不得不双手奉还他人。
【应对策略】
对于经常需要做资产保全的银行等金融机构，如何应对这一变化？笔者想了很长时间，我们可以从以下两方面来着手：
1、上述规定只是针对未办理抵押登记的情况，因此，在贷款发放过程中，一定要办理抵押登记，这样让借款人和第三人无机可乘。
2、如果债务人与第三人恶意串通转移上述财产的，我们可以审查转让协议内容、付款时间、转让价格等因素综合确定是否第三方为善意。如果有证据证明双方的交易是恶意串通的，不可以对抗银行债权人。
三、直接导致物权变动的法律文书
【变化解读】
《司法解释》第七条 人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。
【产生影响】
法院查封被执行人名下房屋一套：案外人（买受人）持过户判决主张异议；或案外人（被执行人配偶）持离婚调解书主张异议，调解书中被执行人同意全部夫妻共有财产包括该房屋归案外人所有；或案外人（债权人）持调解书主张异议，调解书中被执行人承认对案外人欠款500万，双方同意以该处房屋抵债。
物权法司法解释第七条明确：（一）法院判决及调解书与仲裁裁决均可直接导致物权变动；（二）判决、调解书、仲裁裁决限于改变原有物权关系的文书，基本上排除了基于确认之诉和给付之诉所作的文书；（三）执行中的拍卖裁定和以物抵债裁定可以直接导致物权变动。
【应对策略】
加大对不动产、动产权属的审查力度，多渠道了解财产信息，一旦财产涉及诉讼、执行、仲裁时，我们办理业务时候应慎之又慎。
